El pasado 17 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, tras un retraso de años por parte del Gobierno español a la hora de adaptarse a las directivas comunitarias aprobadas por la UE en 2014. Dicha normativa europea buscaba armonizar la legislación de los países miembros con el objetivo de aportar seguridad para los bancos y fundamentalmente para los usuarios a la hora de acceder al crédito hipotecario.

El artículo 3 de la Ley establece el carácter irrenunciable de las disposiciones de la ley, por lo que las partes no pueden acordar algo distinto de lo que en ella se regula y por tanto serían nulas de pleno derecho las renuncias a los derechos que la ley reconoce a los deudores, fiadores, garantes o hipotecantes no deudores.

Vamos a analizar cuales son los principales cambios y como afectan a nuestros clientes:

1.- Información precontractual. El banco esta obligado a facilitar al posible cliente la información personalizada de su préstamo a través de dos nuevos documentos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE). Estas sustituyen la antigua FIPER. Dicha información, una vez el interesado ha dado la información al banco sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, ha de ser entregada con al menos 10 días de antelación a la firma de cualquier contrato y oferta de préstamo. Se debe de aportar un cuadro de amortización del préstamo, con los tipos de interés, importes de las cuotas, periodicidad, simulaciones de diversos escenarios según distintas evoluciones del tipo de interés cuando este sea variable, etc.

2.- Obligación del banco de evaluar la solvencia del prestatario: Este test de solvencia, sin coste para el cliente, ha de realizarse con rigor y profundidad suficiente para asegurarse de que los solicitantes, en base a sus ingresos, trabajos, patrimonio, endeudamiento y expectativas futuras, pueden de endeudarse en las condiciones requeridas y están en disposición de hacer frente a los pagos de la hipoteca. El banco debe denegar la solicitud en caso contrario.

3.- ¿Quién paga los gastos? Los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario, pero a diferencia de lo que ocurría hasta ahora, a partir de la entrada en vigor de la ley, TODOS los gastos de gestión, Actos jurídicos documentados, honorarios de la notaría y de inscripción del préstamo en el registro de la Propiedad corresponden ahora al prestamista.

4.- Servicios por los que puede cobrar el banco. El banco solo estará autorizado a cobrar por aquellos servicios o gastos relacionados con el préstamo que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario y solo cuando estos servicios o gastos hayan sido efectivamente prestados o habidos y se puedan acreditar. Con relación a la comisión de apertura se podrá cobrar una sola vez y deberá incluir la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

5.- Doble visita al notario público. El prestatario ha de visitar al Notario durante el plazo antes referido de 10 días para que este que este le aclare y explique la documentación que posteriormente deberá firmar, verificando la ausencia de cláusulas abusivas o que se desvíen de lo prescrito por la ley y respondiendo a sus preguntas. El notario efectuara un test sobre la capacidad de comprensión del prestatario de la documentación que se le ha entregado y el préstamo que firmará. El notario ha de levantar acta, sin coste para el cliente, de la cual se hará posteriormente reseña en la escritura de hipoteca que se podrá firmar ante el mismo notario desde el día siguiente a la fecha del acta. El trámite de visita al notario lo puede hacer el prestatario o el apoderado que vaya a firmar en su nombre.

6.- Prohibición de productos asociados.  No se puede asociar la concesión de la hipoteca a que el prestatario suscriba otros productos de la entidad, como tarjetas de crédito, seguros de vida, planes de pensiones, depósitos, etc. No obstante el banco si puede exigir un seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago del préstamo así como un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado, si bien no puede obligar a que este sea el propuesto por ellos siempre que el alternativo elegido por el prestatario tenga las mismas coberturas.

Si están permitidas las bonificaciones en el interés o en la cuota por la suscripción de productos combinados (seguros, depósitos, tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc), debiendo el banco claramente especificar las diferencias entre contratar los productos o no.

7.- Prestamos en moneda extranjera. Este sería el supuesto para todos los inversores extranjeros que solicitando una hipoteca en España en Euros, resida en un país que tenga otra moneda o reciba sus ingresos o tenga sus activos en otra moneda distinta al Euro.

La ley en su articulo 20 dice que en los contratos de préstamo inmobiliario en moneda extranjera el prestatario podrá solicitar que se le convierta el préstamo a la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos o a la moneda del país en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.

En la practica esto ha supuesto un varapalo para los clientes extranjeros dado que el miedo de los bancos al potencial riesgo de tener que convertir el préstamo a una moneda extranjera sujeta a fluctuaciones hace que muchos de ellos solo estén concediendo hipotecas a los residentes en países que tienen el Euro como moneda y que reciben sus ingresos en esa moneda. Algunos bancos hacen alguna excepción con los británicos, países escandinavos y los EE.UU.

8.- Prohibición de las cláusulas suelo.  El artículo 21.3 de la Ley establece que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. De esta manera se acaba con los intereses mínimos forzosos cuando el interés variable bajaba de cierto tope establecido en la escritura de hipoteca.

El punto 4 del mismo artículo establece que en cualquier caso el interés remuneratorio no podrá ser negativo, lo que evita que en caso de que el interés variable este por debajo de cero (como ha pasado alguna vez recientemente) el banco deba abonar intereses al prestatario.

9.- Las comisiones que puede cobrar el banco.  La nueva ley solo permite cobrar las siguientes comisiones:

  • En préstamos con interés variable se podrá optar por el 0,25% del capital total o parcial reembolsado anticipadamente durante los primeros tres años de vigencia del contrato, o alternativamente, el 0,15% pero en este caso sobre los cinco primeros años de vigencia del contrato.
  • En préstamos con interés fijo se podrá fijar una compensación de hasta el 2% del capital total o parcial reembolsado anticipadamente durante los primeros diez años de vigencia del contrato, y que tras ese plazo bajará hasta el 1,5% hasta el final del préstamo.
  • El cambio de un interés variable a fijo durante la vigencia del préstamo solo podrá devengar una comisión a favor del banco del 0,15% durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

10.- Los intereses de demora. No podrán superar tres puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio que se esté pagando en ese momento. Solo podrá devengarse sobre el capital vencido y pendiente de pago y no podrán capitalizarse.

11.- El paso de un préstamo de un banco a otro (subrogación del acreedor) deja de estar exento de impuestos, si bien los Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se devengaran sobre el importe pendiente del principal más los intereses, serán abonados prorrateados por las dos entidades financieras.

12.- La ejecución hipotecaría. Los bancos solo podrán iniciarla contra los deudores cuando:

  • durante la primera mitad del plazo inicialmente pactado, se hayan impagado 12 cuotas o el importe de las cuotas impagadas supere 3% de la deuda inicial.
  • durante la segunda mitad del plazo inicialmente pactado, se hayan dejado sin abonar 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria inicial.

¿Afecta la nueva ley a mi antigua hipoteca? No, salvo en el tema de las comisiones que puedan devengarse por la cancelación anticipada o la novación o subrogación. No así en la reclamación de los gastos abonados en su constitución.

 

Luis M. Vicente Burgos
VICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS