Impuestos y gastos en la venta de propiedades

Retención del 3% del precio

En las transmisiones de bienes inmuebles la obtención de una ganancia constituye una renta sometida a gravamen. La ganancia se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Cuando la parte vendedora es una persona física o jurídica no residente en España, el adquirente está obligado a retener un porcentaje del precio de compra, porcentaje que se fija legalmente y que hoy en día es el 3%, y a efectuar el ingreso de esa cantidad en el plazo máximo de un mes en favor del Tesoro Público, en concepto de pago a cuenta del posible incremento patrimonial del vendedor.

Cuando se produzca pérdida patrimonial o cuando el importe de la retención sea mayor al de la cantidad que el vendedor deba abonar en concepto de Impuesto sobre la Renta de No Residentes, se podrá solicitar la correspondiente devolución mediante la presentación ante la Agencia Tributaria de un formulario habilitado al efecto.

En caso de que la Hacienda Pública española no discuta los valores consignados en la declaración ni inicie un procedimiento de inspección, el reembolso de las cantidades retenidas (o de las abonadas en exceso) se realizará en un plazo aproximado de entre seis y diez meses a contar desde la fecha de venta.
No obstante, para que Hacienda autorice la devolución, el contribuyente deberá haber presentado sus declaraciones anuales de la renta como no residente y estar al corriente de pago.

Como parte de los servicios prestados al vendedor y sin ningún coste adicional, en Vicente & Otaolaurruchi nos encargamos de presentar su declaración de la renta, solicitar las devoluciones que pudieran corresponderle y representarle ante la Hacienda Pública en un eventual requerimiento de información.

Plusvalía

Se trata de un impuesto municipal, cuyo cálculo se basa en el incremento de valor del terreno en el que se encuentra la propiedad. Según ley, la Plusvalía corre a cargo del vendedor.

Recientemente ha cambiado la legislación que la regula debido a una sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el anterior método de cálculo.

Actualmente, no se genera Plusvalía cuando en la venta de un inmueble no se obtenga beneficio, entendido este supuesto como que el valor de venta (precio) sea igual o inferior al valor de adquisición en su día, sin tener en cuenta los impuestos y gastos deducibles.

El Real Decreto-ley que regula el impuesto establece dos métodos para el cálculo de la base imponible, pudiendo el sujeto pasivo elegir el que más le convenga.

Metodo Objetívo: Se multiplicará el valor catastral del inmueble por unos coeficientes que se establecerán cada año y que evolucionarán en función del mercado inmobiliario.

Metodo Real: Se calcula la diferencia entre el precio de venta  y el precio de compra del inmueble y sobre esa diferencia se aplica el porcentaje que en el valor catastral corresponda al valor del terreno.

Honorarios profesionales del abogado

Por lo general, ascienden al 1% del precio de venta, más el IVA vigente. Deben ser acordados al inicio de la relación contractual y no aumentar a lo largo de ésta, salvo que se modifique considerablemente el encargo inicial por petición expresa del cliente. Los honorarios profesionales del letrado son un gasto deducible en el cálculo del incremento patrimonial asociado a la venta.

Nuestros abogados no cobran por horas, número de reuniones, documentos y comunicaciones enviados, ni desplazamientos, ya que la experiencia nos ha demostrado que en esos casos, si aplicáramos las tarifas recomendadas por el propio Colegio de Abogados, los costes para el cliente se dispararían. En cualquier caso, los honorarios mínimos aplicables en este tipo de transacciones serán 1.500 Euros más el IVA correspondiente.

Honorarios profesionales de la agencia inmobiliaria

Suelen oscilar entre el 4% y el 7% del precio de venta, a cuyo importe se le ha de añadir el IVA al tipo actual del 21%. La comisión de la agencia inmobiliaria se abona a la firma de la escritura pública una vez recibido el precio total de venta. Este gasto también puede deducirse al calcular el incremento patrimonial.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Como ya hemos dicho, la ganancia obtenida por la transmisión de bienes inmuebles se considera una renta sometida a gravamen. El tipo impositivo es actualmente del 19% que se aplica sobre el beneficio neto.

El beneficio neto se obtiene básicamente calculando la diferencia entre los precios de compra y de venta, a los que se habrán sumado y restado, respectivamente, los gastos deducibles. La aplicación de coeficientes de actualización al valor de compra resultante quedó derogada con carácter general desde el 1 de enero de 2015, por lo que actualmente no se aplica ahora mismo ningún coeficiente corrector.

Para la venta de viviendas que fueron adquiridas. con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 hay un régimen transitorio especial que permite aplicar ciertas reducciones al realizar el cálculo de la ganancial patrimonial usando los denominados coeficientes de abatimiento. Dispone de más información sobre este tema bajo la entrada del blog titulada Desaparecen los coeficientes de actualización en la venta de inmuebles.

Certificado de eficiencia energética

En cumplimiento de las directivas europeas en materia energética y medio ambiental, los propietarios de viviendas ya existentes deberán poner a disposición de los potenciales compradores un certificado de eficiencia energética del inmueble expedido por un técnico cualificado.

Se excluyen del ámbito de aplicación de esta normativa, entre otros:
a)    Los inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2.
b)   Los inmuebles cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o los que se habiten durante más tiempo, pero cuyo consumo de energía no alcance el 25% del que supondría su utilización durante todo el año.

¿Tiene aún dudas con relación a este tema? Visite la sección preguntas frecuentes sobre la venta de inmuebles.

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