El alquiler de propiedades en España

Si dispone de una o varias propiedades en España que no utiliza de manera continuada, alquilarlas puede ser una buena opción.

Entre las ventajas que proporciona el alquiler destacan las siguientes:
Se evita el deterioro de la vivienda por falta de uso. Una casa cerrada y sin mantenimiento durante meses puede generar muchos problemas, tales como malos olores, humedades por escasa ventilación, rotura de persianas, jardines en mal estado, etc.

Se obtiene una renta que permite cubrir los gastos de mantenimiento de la vivienda, los impuestos municipales o incluso las cuotas mensuales de la hipoteca.

No obstante, el alquiler de una vivienda puede convertirse en un quebradero de cabeza si no se toman las debidas precauciones. La normativa que regula el arrendamiento en España protege quizá excesivamente la figura y los derechos del inquilino, y nuestro sistema judicial dista de ser lo rápido y expeditivo que sería de desear en la resolución de este tipo de conflictos. El Gobierno incluyó algunos cambios legislativos en 2019 tendentes aumentar la protección y seguridad de los arrendatarios. La inmensa mayoría de los arrendadores desconoce la legislación al respecto y las implicaciones, incluso penales, que ciertos actos contra el inquilino pueden conllevar.

Una vez que el inquilino recibe las llaves de la vivienda y toma posesión de ésta adquiere unos derechos que mantendrá incluso en el supuesto de que deje de pagar el alquiler o no respete las normas de convivencia de la comunidad. La única forma de desalojarlo será contratar a un abogado que presente la correspondiente demanda judicial. El procedimiento de desahucio suele durar entre 5 y 9 meses, en función de los casos pendientes en el juzgado.

Durante este periodo, y aunque el inquilino haya dejado de pagar la renta o se comporte de manera abyecta, el propietario no debe bajo ningún concepto cambiar las cerraduras de la vivienda, entrar en ella sin permiso, cancelar los contratos de suministro o intentar el desalojo por la fuerza. Estos hechos constituyen un delito de coacciones y amenazas que puede acarrear consecuencias penales para el propietario.

Por otra parte, conviene diferenciar entre contratos temporales y contratos de larga duración. Estos últimos se renuevan automáticamente cada año, hasta un máximo de cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es persona jurídica), de modo que un buen inquilino que pague puntualmente su alquiler puede llegar a convertirse en un problema, en el supuesto de que el propietario necesite recuperar la posesión de la vivienda antes de que haya transcurrido el plazo de cinco o siete años marcado por la ley.

Un error bastante común es creer que un contrato de alquiler por un periodo inferior a 12 meses es de temporada y que uno por un plazo superior a un año es de larga duración. La temporalidad del contrato la da el hecho de que el inquilino no pretenda establecer allí su residencia habitual, sino que necesite la vivienda por causas transitorias (asistencia a un curso de duración limitada, traslado temporal por motivos de trabajo, vacaciones, etc.). Así, un juez podría considerar que un contrato de 18 meses es temporal y que uno de 11 meses es, sin embargo, de larga duración, en función de que la vivienda constituya o no el domicilio habitual del inquilino.

Por ello, es de vital importancia que el contrato sea redactado por un abogado, con el fin de que sus intereses como propietario queden protegidos.

Desde Vicente & Otaolauruchi Abogados le hacemos las siguientes recomendaciones para tratar de reducir los riesgos al máximo:
Firme sólo contratos de alquiler que hayan sido preparados por su abogado específicamente para usted y su propiedad. Sólo así tendrá la certeza de que el documento cumple con todas las garantías y de que sus intereses están blindados antes posibles eventualidades.

Pida referencias a los inquilinos (cartas de recomendación de su banco o del anterior arrendador, copia de sus nóminas, etc.). Hay muchos desaprensivos que se dedican a saltar de propiedad en propiedad: pagan sólo la fianza y el primer mes de alquiler y se atrincheran en la vivienda hasta que son desahuciados por orden judicial. En general, no suelen tener bienes a su nombre, ni una nómina, ni nada que pueda ser embargado, por lo que el propietario casi nunca logra recuperar las cantidades que le adeudan.

En el caso de contratos de carácter temporal y plazos cortos, solicite a los arrendatarios el pago íntegro y por adelantado de las rentas.

Contrate un seguro de protección de alquileres que cubra las rentas impagadas y los posibles desperfectos causados por el inquilino.

Por último, como ya hemos mencionado, el Gobierno aprobó en 2019 una serie de medidas legislativas que, entre otras cosas, extienden de tres a cinco años o siete (cuando el propietario es una empresa) la duración de la prorroga obligatoria para los contratos de alquiler de viviendas habituales (no temporales); amplían la extensión tácita del contrato de uno a tres años (cuando las partes no ha comunicado su intención de no renovar el contrato después de las extensiones obligatorias); cambian la facultad de recuperar la propiedad por parte del propietario en caso de que lo necesite para su propio uso; establecen que las revisiones de la renta deben acordarse expresamente en el contrato, deben hacerse de año en año y no pueden exceder el importe que equivalga a la variación del IPC; así como que las partes no pueden acordar libremente garantías adicionales al depósito de un mes en efectivo, etc.

¿Tiene aún dudas con relación a este tema? Visite la sección preguntas frecuentes sobre los alquileres.