{"id":3878,"date":"2019-10-26T11:03:29","date_gmt":"2019-10-26T11:03:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.volawyers.com\/como-afecta-a-mi-hipoteca-la-nueva-ley-hipotecaria\/"},"modified":"2023-10-13T20:14:29","modified_gmt":"2023-10-13T20:14:29","slug":"como-afecta-a-mi-hipoteca-la-nueva-ley-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.volawyers.com\/es\/como-afecta-a-mi-hipoteca-la-nueva-ley-hipotecaria\/","title":{"rendered":"\u00bfComo afecta a mi hipoteca la nueva Ley Hipotecaria?"},"content":{"rendered":"

El pasado 17 de Junio de 2019 entr\u00f3 en vigor la nueva Ley Hipotecaria, tras un retraso de a\u00f1os por parte del Gobierno espa\u00f1ol a la hora de adaptarse a las directivas comunitarias aprobadas por la UE en 2014. Dicha normativa europea buscaba armonizar la legislaci\u00f3n de los pa\u00edses miembros con el objetivo de aportar seguridad para los bancos y fundamentalmente para los usuarios a la hora de acceder al cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

El art\u00edculo 3 de la Ley establece el car\u00e1cter irrenunciable de las disposiciones de la ley, por lo que las partes no pueden acordar algo distinto de lo que en ella se regula y por tanto ser\u00edan nulas de pleno derecho las renuncias a los derechos que la ley reconoce a los deudores, fiadores, garantes o hipotecantes no deudores.<\/p>\n

Vamos a analizar cuales son los principales cambios y como afectan a nuestros clientes:<\/p>\n

1.- Informaci\u00f3n precontractual<\/strong>. El banco esta obligado a facilitar al posible cliente la informaci\u00f3n personalizada de su pr\u00e9stamo a trav\u00e9s de dos nuevos documentos, la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE). Estas sustituyen la antigua FIPER. Dicha informaci\u00f3n, una vez el interesado ha dado la informaci\u00f3n al banco sobre sus necesidades, situaci\u00f3n financiera y preferencias, ha de ser entregada con al menos 10 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la firma de cualquier contrato y oferta de pr\u00e9stamo. Se debe de aportar un cuadro de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, con los tipos de inter\u00e9s, importes de las cuotas, periodicidad, simulaciones de diversos escenarios seg\u00fan distintas evoluciones del tipo de inter\u00e9s cuando este sea variable, etc.<\/p>\n

2.- Obligaci\u00f3n del banco de evaluar la solvencia del prestatario<\/strong>: Este test de solvencia, sin coste para el cliente, ha de realizarse con rigor y profundidad suficiente para asegurarse de que los solicitantes, en base a sus ingresos, trabajos, patrimonio, endeudamiento y expectativas futuras, pueden de endeudarse en las condiciones requeridas y est\u00e1n en disposici\u00f3n de hacer frente a los pagos de la hipoteca. El banco debe denegar la solicitud en caso contrario.<\/p>\n

3.- \u00bfQui\u00e9n paga los gastos?<\/strong> Los gastos de tasaci\u00f3n del inmueble corresponden al prestatario, pero a diferencia de lo que ocurr\u00eda hasta ahora, a partir de la entrada en vigor de la ley, TODOS los gastos de gesti\u00f3n, Actos jur\u00eddicos documentados, honorarios de la notar\u00eda y de inscripci\u00f3n del pr\u00e9stamo en el registro de la Propiedad corresponden ahora al prestamista.<\/p>\n

4.- Servicios por los que puede cobrar el banco<\/strong>. El banco solo estar\u00e1 autorizado a cobrar por aquellos servicios o gastos relacionados con el pr\u00e9stamo que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario y solo cuando estos servicios o gastos hayan sido efectivamente prestados o habidos y se puedan acreditar. Con relaci\u00f3n a la comisi\u00f3n de apertura se podr\u00e1 cobrar una sola vez y deber\u00e1 incluir la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n y concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

5.- Doble visita al notario p\u00fablico<\/strong>. El prestatario ha de visitar al Notario durante el plazo antes referido de 10 d\u00edas para que este que este le aclare y explique la documentaci\u00f3n que posteriormente deber\u00e1 firmar, verificando la ausencia de cl\u00e1usulas abusivas o que se desv\u00eden de lo prescrito por la ley y respondiendo a sus preguntas. El notario efectuara un test sobre la capacidad de comprensi\u00f3n del prestatario de la documentaci\u00f3n que se le ha entregado y el pr\u00e9stamo que firmar\u00e1. El notario ha de levantar acta, sin coste para el cliente, de la cual se har\u00e1 posteriormente rese\u00f1a en la escritura de hipoteca que se podr\u00e1 firmar ante el mismo notario desde el d\u00eda siguiente a la fecha del acta. El tr\u00e1mite de visita al notario lo puede hacer el prestatario o el apoderado que vaya a firmar en su nombre.<\/p>\n

6.- Prohibici\u00f3n de productos asociados<\/strong>.\u00a0 No se puede asociar la concesi\u00f3n de la hipoteca a que el prestatario suscriba otros productos de la entidad, como tarjetas de cr\u00e9dito, seguros de vida, planes de pensiones, dep\u00f3sitos, etc. No obstante el banco si puede exigir un seguro en garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones de pago del pr\u00e9stamo as\u00ed como un seguro de da\u00f1os respecto del inmueble hipotecado, si bien no puede obligar a que este sea el propuesto por ellos siempre que el alternativo elegido por el prestatario tenga las mismas coberturas.<\/p>\n

Si est\u00e1n permitidas las bonificaciones en el inter\u00e9s o en la cuota por la suscripci\u00f3n de productos combinados (seguros, dep\u00f3sitos, tarjetas de cr\u00e9dito, planes de pensiones, etc), debiendo el banco claramente especificar las diferencias entre contratar los productos o no.<\/p>\n

7.- Prestamos en moneda extranjera. <\/strong>Este ser\u00eda el supuesto para todos los inversores extranjeros que solicitando una hipoteca en Espa\u00f1a en Euros, resida en un pa\u00eds que tenga otra moneda o reciba sus ingresos o tenga sus activos en otra moneda distinta al Euro.<\/p>\n

La ley en su articulo 20 dice que en los contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario en moneda extranjera el prestatario podr\u00e1 solicitar que se le convierta el pr\u00e9stamo a la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayor\u00eda de los activos o a la moneda del pa\u00eds en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebraci\u00f3n del contrato de pr\u00e9stamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversi\u00f3n.<\/p>\n

En la practica esto ha supuesto un varapalo para los clientes extranjeros dado que el miedo de los bancos al potencial riesgo de tener que convertir el pr\u00e9stamo a una moneda extranjera sujeta a fluctuaciones hace que muchos de ellos solo est\u00e9n concediendo hipotecas a los residentes en pa\u00edses que tienen el Euro como moneda y que reciben sus ingresos en esa moneda. Algunos bancos hacen alguna excepci\u00f3n con los brit\u00e1nicos, pa\u00edses escandinavos y los EE.UU.<\/p>\n

8.- Prohibici\u00f3n de las cl\u00e1usulas suelo<\/strong>.\u00a0 El art\u00edculo 21.3 de la Ley establece que en las operaciones con tipo de inter\u00e9s variable no se podr\u00e1 fijar un l\u00edmite a la baja del tipo de inter\u00e9s. De esta manera se acaba con los intereses m\u00ednimos forzosos cuando el inter\u00e9s variable bajaba de cierto tope establecido en la escritura de hipoteca.<\/p>\n

El punto 4 del mismo art\u00edculo establece que en cualquier caso el inter\u00e9s remuneratorio no podr\u00e1 ser negativo, lo que evita que en caso de que el inter\u00e9s variable este por debajo de cero (como ha pasado alguna vez recientemente) el banco deba abonar intereses al prestatario.<\/p>\n

9.- Las comisiones que puede cobrar el banco<\/strong>.\u00a0 La nueva ley solo permite cobrar las siguientes comisiones:<\/p>\n