{"id":3873,"date":"2019-09-28T21:22:11","date_gmt":"2019-09-28T21:22:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.volawyers.com\/cambios-en-la-ley-de-arrendamientos-urbanos\/"},"modified":"2023-10-13T20:14:29","modified_gmt":"2023-10-13T20:14:29","slug":"cambios-en-la-ley-de-arrendamientos-urbanos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.volawyers.com\/es\/cambios-en-la-ley-de-arrendamientos-urbanos\/","title":{"rendered":"Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos"},"content":{"rendered":"<p>El Gobierno aprob\u00f3 el pasado 1 de Marzo el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/03\/05\/pdfs\/BOE-A-2019-3108.pdf\">Real Decreto-ley 7\/2019<\/a> sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\">Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/a>. La idea detr\u00e1s de esta modificaci\u00f3n es aumentar la protecci\u00f3n y seguridad a los arrendatarios, incluso por encima de los niveles de los que ya disfrutaban antes de los cambios introducidos en la reforma del 2013 que se aprob\u00f3, en aquel momento, para flexibilizar y dinamizar el mercado. Habr\u00e1 que ver si esta reforma, pretendiendo favorecer los intereses de los arrendatarios, no acaba ralentizando o encareciendo el mercado en el supuesto de que haya menos propietarios dispuestos a alquilar por los cambios que se implementan.<\/p>\n<p>Que cambios en la LAU recoge el Real Decreto aprobado en Marzo?<\/p>\n<p><strong>1.- Duraci\u00f3n del contrato y sus prorrogas:<\/strong><\/p>\n<p>La LAU recoge en su articulo 9 que la duraci\u00f3n de los arrendamientos ser\u00e1 la libremente pactada por las partes si bien estos se prorrogan autom\u00e1ticamente por periodos anuales si no hay, con al menos una antelaci\u00f3n minima de 30 d\u00edas, una manifestaci\u00f3n expresa por parte del arrendatario de que no quiere renovarlo. Los contratos en los que no se haya estipulado un plazo de duraci\u00f3n, o este sea indeterminado, se entender\u00e1n celebrados por un a\u00f1o.<\/p>\n<p>La nueva redacci\u00f3n de la LAU en su art\u00edculo 9 amplia de tres a cinco a\u00f1os la duraci\u00f3n de la prorroga obligatoria para los contratos de alquiler de vivienda habitual (no temporal) tal y como exist\u00eda antes de la reforma del 2013, pero adem\u00e1s amplia la prorroga forzosa a 7 a\u00f1os en los casos en los que el propietario arrendador sea una persona jur\u00eddica, lo cual es una novedad.<\/p>\n<p>Es decir, el contrato podr\u00e1 pactarse por el tiempo que las partes acuerden, pero el inquilino podr\u00e1 renovarlo, por periodos anuales hasta que transcurran 5 a\u00f1os (si el arrendador es una persona f\u00edsica) o 7 a\u00f1os (si el arrendador es una persona jur\u00eddica) sin que el arrendador pueda oponerse a ello.<\/p>\n<p>Hay cambios importantes tambi\u00e9n con relaci\u00f3n a la prorroga t\u00e1cita del contrato, es decir, cuando las partes no se han comunicado su intenci\u00f3n de no renovar el contrato tras las prorrogas obligatorias, ya que en estos casos la renovaci\u00f3n o prorroga t\u00e1cita es por tres a\u00f1os en lugar de uno como suced\u00eda hasta ahora. De manera que si el inquilino o el arrendador no desean continuar con el contrato tras la duraci\u00f3n minima legal de los mismos, deben de comunic\u00e1rselo fehacientemente con una antelaci\u00f3n de cuatro meses el arrendador y de dos meses el arrendatario, ya que en caso contrario se ampliara el contrato por tres a\u00f1os.<\/p>\n<p><strong>2.- Recuperaci\u00f3n de la vivienda para su uso por el arrendador<\/strong>:<\/p>\n<p>Cambia tambi\u00e9n la potestad de recuperaci\u00f3n de la vivienda por parte del propietario arrendador en caso de que necesite esta para su propio uso. Con la nueva redacci\u00f3n se deben cumplir los siguientes requisitos para que no proceda la prorroga obligatoria:<\/p>\n<ul>\n<li>Que haya transcurrido un a\u00f1o de contrato<\/li>\n<li>Que el arrendador sea persona f\u00edsica.<\/li>\n<li>Que se haya hecho menci\u00f3n expresa en el contrato de esa necesidad de usar la vivienda como domicilio habitual antes de los 5 a\u00f1os por el arrendador, sus hijos, sus padres, o su c\u00f3nyuge en caso de divorcio o separaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Notificar al arrendatario con dos meses de antelaci\u00f3n explicando las causas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pero si transcurridos tres meses a contar de la extinci\u00f3n del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendatario podr\u00e1 optar, en el plazo de treinta d\u00edas, entre:<\/p>\n<ul>\n<li>Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo per\u00edodo de hasta cinco a\u00f1os, respetando, en lo dem\u00e1s, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinci\u00f3n y con indemnizaci\u00f3n de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupaci\u00f3n<\/li>\n<li>ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada a\u00f1o que quedara por cumplir hasta completar cinco a\u00f1os<\/li>\n<\/ul>\n<p>Antes no era necesario incluirlo en el contrato ni se fijaba el c\u00e1lculo de las indemnizaciones.<\/p>\n<p><strong>3.-Venta o transmisi\u00f3n de la vivienda<\/strong>:<\/p>\n<p>El art\u00edculo 14 establece que no se extingue el contrato en el supuesto de que el arrendador venda el inmueble a un tercero.<\/p>\n<p>El nuevo propietario se subroga en las obligaciones del contrato y reemplazar\u00e1 al anterior durante la vigencia del mismo (5 o 7 a\u00f1os seg\u00fan sea el arrendador persona f\u00edsica o jur\u00eddica salvo que el arrendatario manifieste su intenci\u00f3n de terminarlo) independientemente de que el contrato de arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>Si el contrato estaba pactado por m\u00e1s tiempo, el nuevo adquirente le dar\u00e1 al arrendatario una indemnizaci\u00f3n de 1 mes de renta por cada uno de los a\u00f1os que excedan de 5 o 7 y que no disfrutar\u00e1, salvo que en el contrato de arrendamiento se exprese espec\u00edficamente que la transmisi\u00f3n del inmueble extinguir\u00e1 el contrato, en cuyo caso solo estar\u00e1 obligado a mantener el contrato durante el periodo de duraci\u00f3n minima establecido por la ley (con las prorrogas forzosas) pero no a la indemnizaci\u00f3n antes mencionada.<\/p>\n<p><strong>4.- Renta<\/strong><\/p>\n<p>Las partes pueden acordar la renta, que sigue siendo libre, pero sus revisiones deben pactarse expresamente en el contrato, de manera que si no hay pacto no se revisaran las cantidades. Las revisiones en cualquier caso, cuando se pacten, deber\u00e1n hacerse de a\u00f1o en a\u00f1o y en cualquier caso no podr\u00e1n ser superiores a la variaci\u00f3n del IPC.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s el art\u00edculo 19 establece que no se podr\u00e1 elevar la renta por obras de mejora efectuadas por el arrendador en la finca durante los primeros cinco o siete a\u00f1os de vigencia del contrato. Solamente se podr\u00e1 elevar en el caso de que el contrato sea de duraci\u00f3n mayor y en la cuant\u00eda que resulte de aplicar al capital invertido el inter\u00e9s legal, aumentado en tres puntos, pero sin que pueda superar en cualquier caso el 20% de la renta vigente.<\/p>\n<p>La repercusi\u00f3n tendr\u00e1 lugar desde el mes siguiente a que se le notifique al arrendatario, aportando en esa comunicaci\u00f3n el arrendador la documentaci\u00f3n y los c\u00e1lculos pertinentes.<\/p>\n<p>Las partes podr\u00e1n pactar que los gastos generales de mantenimiento del inmueble que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n, incluso en fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario, si bien el pacto deber\u00e1 constar en el contrato y determinar el coste anual de los mismos. El pacto de gastos en lo referente a tributos no se aplicar\u00e1 cuando el arrendatario sea la Administraci\u00f3n.<\/p>\n<p>Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n siempre a cuenta del arrendador si este es persona jur\u00eddica.<\/p>\n<p><strong>5.- Tanteo y retracto<\/strong><\/p>\n<p>Se ha modificado el articulo 25 de manera que ahora la Administraci\u00f3n P\u00fablica tiene un derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.<\/p>\n<p><strong>6.- La fianza<\/strong><\/p>\n<p>A la celebraci\u00f3n del contrato sigue siendo obligatoria la exigencia y prestaci\u00f3n de fianza en met\u00e1lico por el equivalente a una mensualidad de renta para el arrendamiento de viviendas y a dos mensualidades en el caso de uso distinto de vivienda (comercial, garajes, trasteros, etc). Tras los 5 o 7 a\u00f1os de vigencia del contrato no se actualizar\u00e1, pero se podr\u00e1 pedir su incremento o disminuci\u00f3n si una vez prorrogado var\u00eda el importe de la renta mensual arriba o abajo.<\/p>\n<p>La novedad esta en que ahora las partes NO pueden pactar garant\u00edas adicionales a la fianza en met\u00e1lico que deseen para el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones, Quedan limitadas a un m\u00e1ximo de dos mensualidades de la renta.<\/p>\n<p><strong>7.- Obras de mejora<\/strong><\/p>\n<p>Se permite el acuerdo entre propiedad y arrendatario antes de finalizar el contrato, para la realizaci\u00f3n de obras que podr\u00e1n adem\u00e1s incrementar la renta. No interrumpen del periodo de prorroga obligatoria Se mantiene, adem\u00e1s, que las obras de mejora realizadas al finalizar el plazo legal de 5 a\u00f1os, o 7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica, dan posibilidad de incrementar la renta hasta un 20% de la que se pagaba hasta ese momento, repercutiendo el valor de la reforma descont\u00e1ndose las subvenciones que se hayan percibido.<\/p>\n<p><strong>8.- Gastos de gesti\u00f3n <\/strong><\/p>\n<p>Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador cuando \u00e9ste sea una persona jur\u00eddica (una sociedad o empresa).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n el Real Decreto incluye cambios en otras leyes:<\/p>\n<p><strong>En la Ley de Propiedad Horizontal:<\/strong><\/p>\n<p>Por un lado se faculta a las comunidades de propietarios a limitar la actividad de alquiler tur\u00edstico dentro de la misma, de manera que por mayor\u00eda cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler tur\u00edstico de vivienda. Con anterioridad a esta modificaci\u00f3n legislativa las comunidades de propietarios solo ten\u00edan la posibilidad de limitar o prohibir la actividad de alquiler o alojamiento tur\u00edstico modificando los estatutos, lo que requer\u00eda la aprobaci\u00f3n\u00a0 por unanimidad de los copropietarios. Se puede limitar en el tiempo, en el porcentaje de viviendas, en su totalidad, fijar condiciones para su ejercicio o aumentar los gastos y cuotas de comunidad a los propietarios que ejerzan esa actividad.<\/p>\n<p><strong>En la Ley de Enjuiciamiento Civil:<\/strong><\/p>\n<p>El articulo 441, en su apartado 5, recoge la paralizaci\u00f3n del desahucio en caso de vulnerabilidad social y\/o econ\u00f3mica del desahuciado.Cuando el juez ordena el desahucio, los servicios sociales han de ser notificados y pueden interrumpir el plazo de suspensi\u00f3n en un mes, si el propietario es persona f\u00edsica, y de tres meses, si el propietario es persona jur\u00eddica, en caso de que haya una situaci\u00f3n de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.<\/p>\n<p><strong>En la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:<\/strong><\/p>\n<p>Se modifica el r\u00e9gimen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) excepcionando la obligaci\u00f3n de repercutirlo en los casos de alquiler social; posibilitando a los Ayuntamientos establecer tipos diferenciados del impuesto, exigiendo un recargo de hasta el 50% para los inmuebles desocupados o permitiendo bonificaciones para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jur\u00eddica.<\/p>\n<p><strong>En consecuencia, podemos resumir que se trata de una ley eminentemente protectora y muy ventajosa para los arrendatarios y que agrava el tratamiento que exist\u00eda para los arrendadores, y muy especialmente cuando son personas jur\u00eddicas.<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Luis M. Vicente Burgos<br \/>\nVicente &amp; Otaolaurruchi Abogados<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El Gobierno aprob\u00f3 el pasado 1 de Marzo el Real Decreto-ley 7\/2019 sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 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