{"id":3840,"date":"2014-10-31T00:51:25","date_gmt":"2014-10-31T00:51:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.volawyers.com\/reforma-fiscal-cambios-en-los-coeficientes-de-actualizacion-y-abatimiento-en-la-venta-de-inmuebles\/"},"modified":"2014-10-31T00:51:25","modified_gmt":"2014-10-31T00:51:25","slug":"reforma-fiscal-cambios-en-los-coeficientes-de-actualizacion-y-abatimiento-en-la-venta-de-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.volawyers.com\/es\/reforma-fiscal-cambios-en-los-coeficientes-de-actualizacion-y-abatimiento-en-la-venta-de-inmuebles\/","title":{"rendered":"Reforma fiscal: Cambios en los coeficientes de actualizaci\u00f3n y abatimiento en la venta de inmuebles"},"content":{"rendered":"

\"TAXMAN<\/p>\n

El Gobierno de Espa\u00f1a ha presentado ya el anteproyecto de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el a\u00f1o 2015<\/strong> para su debate y posterior aprobaci\u00f3n. Entre las novedades fiscales<\/strong> que contiene esta propuesta, tal y como ha sido presentada a los grupos parlamentarios, hay una que, en el caso de aprobarse finalmente sin modificaci\u00f3n, podr\u00eda encarecer seriamente los impuestos que gravan la venta de inmuebles, especialmente aquellos adquiridos antes del a\u00f1o 1994. Nos referimos a la eliminaci\u00f3n de los coeficientes de actualizaci\u00f3n y de abatimiento<\/strong>.<\/p>\n

\u00bfEn qu\u00e9 consisten estos coeficientes y c\u00f3mo act\u00faan en el c\u00e1lculo de las ventas de nuestros clientes no residentes?<\/h4>\n

* El coeficiente de actualizaci\u00f3n<\/strong><\/span> es un coeficiente corrector que se aplica al coste de adquisici\u00f3n de una vivienda (precio m\u00e1s gastos) al efecto de adaptar dicho valor al momento en el cual se efect\u00faa la venta. De esta manera se resta a la plusval\u00eda generada el efecto de la inflaci\u00f3n durante los a\u00f1os transcurridos, ya que, por ejemplo, 50.000 \u20ac del a\u00f1o 1986 no tendr\u00edan el mismo valor ni capacidad adquisitiva en el a\u00f1o 2014.<\/p>\n

Se aplican a las compras realizadas como m\u00ednimo un a\u00f1o antes de la venta, ya que las ventas realizadas en el mismo a\u00f1o en que se adquieren no precisan de ning\u00fan corrector. Estos coeficientes var\u00edan anualmente y los publica el gobierno en la ley de acompa\u00f1amiento de los presupuestos generales del a\u00f1o. Los correspondientes a las ventas realizadas en el a\u00f1o 2014 son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n\n
\n

A\u00f1o de adquisici\u00f3n<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Coeficiente<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

1994 y anterior<\/p>\n

1995<\/p>\n

1996<\/p>\n

1997<\/p>\n

1998<\/p>\n

1999<\/p>\n

2000<\/p>\n

2001<\/p>\n

2002<\/p>\n

2003<\/p>\n

2004<\/p>\n

2005<\/p>\n

2006<\/p>\n

2007<\/p>\n

2008<\/p>\n

2009<\/p>\n

2010<\/p>\n

2011<\/p>\n

2012<\/p>\n

2013<\/p>\n<\/td>\n

\n

1,3299<\/p>\n

1,4050<\/p>\n

1,3569<\/p>\n

1,3299<\/p>\n

1,3041<\/p>\n

1,2807<\/p>\n

1,2560<\/p>\n

1,2314<\/p>\n

1,2072<\/p>\n

1,1836<\/p>\n

1,1604<\/p>\n

1,1376<\/p>\n

1,1152<\/p>\n

1,0934<\/p>\n

1,0720<\/p>\n

1,0510<\/p>\n

1,0406<\/p>\n

1,0303<\/p>\n

1,0201<\/p>\n

1,0100<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* El coeficiente de abatimiento<\/strong><\/span> se aplica, adem\u00e1s del coeficiente de actualizaci\u00f3n, a las ventas de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 al efecto de reducir a\u00fan m\u00e1s la ganancia patrimonial.<\/p>\n

La Ley del IRPF de 1991 estableci\u00f3 unos coeficientes de abatimiento que reduc\u00edan la ganancia patrimonial en funci\u00f3n de los a\u00f1os que el bien estuviera en nuestro patrimonio. A m\u00e1s a\u00f1os, menos ganancia patrimonial gravada.<\/p>\n

En el a\u00f1o 1996 se suprimieron los coeficientes para las adquisiciones posteriores al a\u00f1o 1994 pero se respetaron los coeficientes para los contribuyentes que hubieran adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, de manera que la ganancia patrimonial se reduc\u00eda en un 11,11% por cada a\u00f1o computable que excediera de dos desde la adquisici\u00f3n hasta el 31 de diciembre de 1994.<\/p>\n

En el 2006 la nueva legislaci\u00f3n del IRPF redujo los efectos de los coeficientes de abatimiento al limitarlos hasta la plusval\u00eda generada hasta el 20 de enero de ese a\u00f1o, por lo que era necesario distinguir la parte de la plusval\u00eda generada desde la adquisici\u00f3n hasta esa fecha y la generada desde esa fecha hasta la venta.<\/p>\n

Ejemplo<\/strong>:<\/span><\/p>\n

Vendemos un inmueble el 1 de noviembre de 2014 por 300.000 \u20ac, adquirido el 1 de enero de 1989 por un precio de 9.983.160 Pesetas (60.000,00 \u20ac) y con unos gastos deducibles de adquisici\u00f3n de 665.544 Pesetas (4.000,00 \u20ac).<\/span><\/p>\n

Los gastos deducibles asociados a la venta (Plusval\u00eda, agencia inmobiliaria y abogados) ascienden a 24.000 \u20ac.<\/span><\/p>\n

1.- C\u00e1lculo de la parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20\/01\/2006<\/span><\/p>\n

Valor de transmisi\u00f3n = precio de venta \u2013 gastos deducibles =300.000 \u20ac – 24.000 \u20ac = 276.000 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

Valor de adquisici\u00f3n = (precio de compra + gastos) x coeficiente de actualizaci\u00f3n = (60.000 \u20ac + 4.000 \u20ac) x 1,3299 = 85.113,60 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

Ganancia patrimonial = 190.886,40 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

N\u00famero de d\u00edas transcurridos entre fechas de compra y venta: 9.435 d\u00edas<\/strong><\/span><\/p>\n

N\u00famero de d\u00edas transcurridos entre la fecha de compra y el 19\/01\/2006: 6.228 d\u00edas<\/strong><\/span><\/p>\n

Parte de la ganancia susceptible de reducci\u00f3n: 190.886,40 \u20ac x (6.228 \/ 9.435) = 125.985,02 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

2.- C\u00e1lculo de la reducci\u00f3n por coeficientes de abatimiento<\/span><\/p>\n

N\u00famero de a\u00f1os de permanencia, que excedan de dos, al 31\/12\/1996: 6 a\u00f1os<\/strong><\/span><\/p>\n

Porcentaje reductor: 6 x 11.11% = 66,66%<\/strong><\/span><\/p>\n

Reducci\u00f3n: 125.985,02 \u20ac x 66,66% = 83.981,61 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

3.- C\u00e1lculo de la ganancia<\/span><\/p>\n

Ganancia patrimonial reducida = 190.886,40 \u20ac – 83.981,61 \u20ac = 106.904,79 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

4.- C\u00e1lculo del impuesto<\/span><\/p>\n

106.904,79 \u20ac x 21% = 22.450,00 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 suceder\u00eda en este mismo ejemplo si no aplicamos los coeficientes de actualizaci\u00f3n y de abatimiento? Pues que la base imponible subir\u00eda de 106.904,79 \u20ac a 212.000 \u20ac y el impuesto pasar\u00eda de 22.450,00 \u20ac a 44.520,00 \u20ac, es decir, pr\u00e1cticamente el doble.<\/strong><\/p>\n

Pero la modificaci\u00f3n propuesta inicialmente, de aprobarse sin modificaci\u00f3n, tambi\u00e9n afectar\u00eda gravemente a las ventas de viviendas adquiridas con posterioridad al a\u00f1o 1994, a las que no se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento pero s\u00ed los de actualizaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Ejemplo<\/strong>:<\/span><\/p>\n

Vendemos un inmueble el 1 de noviembre de 2014 por 300.000 \u20ac, adquirido en el a\u00f1o 2001 por un precio de 29.117.550 Pesetas (175.000,00 \u20ac) y con unos gastos deducibles de adquisici\u00f3n de 2.745.369 Pesetas (16.500,00 \u20ac).<\/span><\/p>\n

Los gastos deducibles asociados a la venta (Plusval\u00eda, agencia inmobiliaria y abogados) ascienden a 24.000 \u20ac.<\/span><\/p>\n

1.- C\u00e1lculo de la ganancia patrimonial<\/span><\/p>\n

Valor de transmisi\u00f3n = precio de venta \u2013 gastos deducibles = 276.000 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

Valor de adquisici\u00f3n = (precio de compra + gastos) x coeficiente de actualizaci\u00f3n = (175.000,00 \u20ac + 16.500,00 \u20ac) x 1,2314 = 235.813,10 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

Ganancia patrimonial = 40.186,90 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

2.- C\u00e1lculo del impuesto<\/span><\/p>\n

40.186,90 \u20ac x 21% = 8.439,25 \u20ac<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ocurrir\u00eda a partir del 1 de enero de 2015 de aprobarse la reforma tal y como se present\u00f3? Pues que, al no poder actualizar el coste de adquisici\u00f3n, el incremento patrimonial aumentar\u00eda hasta 84.500 \u20ac y el importe del impuesto subir\u00eda de los 8.439,25 \u20ac actuales a 17.745 \u20ac, lo que supone m\u00e1s del doble.<\/strong><\/p>\n

El Gobierno justificaba la retirada de los coeficientes de abatimiento aludiendo a que con los a\u00f1os transcurridos su aplicaci\u00f3n estaba muy limitada, m\u00e1s teniendo en cuenta que todos estos cambios no se aplican a la venta de la vivienda habitual (y por tanto de residentes) cuyos ingresos se destinen a la compra de otra, ni a los casos en que el incremento patrimonial se derive de la venta de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 a\u00f1os o un discapacitado, ya que en estos supuestos las plusval\u00edas siempre est\u00e1n exentas de tributaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Esta medida ha creado malestar entre los profesionales del negocio inmobiliario y preocupaci\u00f3n en quienes pensaban vender ahora, o en un futuro pr\u00f3ximo, los inmuebles adquiridos muchos a\u00f1os atr\u00e1s. Incluso en las filas del partido en el Gobierno se han o\u00eddo voces contrarias a la medida, porque podr\u00eda generar un castigo electoral por parte de sus propios votantes. Tambi\u00e9n la Defensora del Pueblo ha mostrado su preocupaci\u00f3n y ha solicitado informaci\u00f3n sobre las modificaciones previstas a la Secretar\u00eda de Estado de Hacienda.<\/p>\n

La buena noticia es que parece claro que el Gobierno se ha replanteado esta cuesti\u00f3n y ha dado marcha atr\u00e1s en sus pretensiones iniciales, suavizando ostensiblemente la reforma prevista. As\u00ed, entre las enmiendas presentadas en el Senado se incluye una de su grupo para que se mantengan los coeficientes de abatimiento siempre que el precio de transmisi\u00f3n no exceda de 400.000 \u20ac. La enmienda, adem\u00e1s, se\u00f1ala que el l\u00edmite de 400.000 \u20ac para el uso de estos coeficientes no se aplica a cada operaci\u00f3n de compraventa, sino a cada propietario. Es decir, se tiene en cuenta la suma total de ganancias patrimoniales logradas a partir de 2015, de modo que cada contribuyente podr\u00e1 aplicar los coeficientes de abatimiento solo hasta que la suma de los precios de venta alcance los 400.000 \u20ac, independientemente del n\u00famero de transacciones que realice de inmuebles adquiridos con anterioridad al a\u00f1o 1994.<\/p>\n

Igualmente si un contribuyente vende un inmueble por 500.000 euros a partir de 2015, los coeficientes de abatimiento solo tendr\u00e1n efecto sobre los primeros 400.000 euros.<\/p>\n

Por otro lado, el grupo del partido en el Gobierno no ha planteado enmienda a la eliminaci\u00f3n de los coeficientes de actualizaci\u00f3n, pero podr\u00eda estar estudiando la posibilidad de limitar tambi\u00e9n aqu\u00ed el alcance de la reforma. En este sentido CIU ha presentado una enmienda para solicitar que se mantengan los referidos coeficientes.<\/strong><\/p>\n

Tendremos que esperar a ver qu\u00e9 es lo que finalmente se aprueba y en principio recomendar a los clientes que puedan haber acordado ya la venta de sus viviendas que hagan un esfuerzo por cerrar las operaciones antes de fin de a\u00f1o, especialmente si adquirieron sus propiedades hace bastantes a\u00f1os y\/o est\u00e9n vendiendo por un precio superior a 400.000 \u20ac<\/strong>.<\/p>\n

Luis M. Vicente Burgos
\nVICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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