{"id":3820,"date":"2014-02-06T01:16:52","date_gmt":"2014-02-06T01:16:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.volawyers.com\/la-polemica-ley-andaluza-de-la-funcion-social-de-la-vivienda\/"},"modified":"2014-02-06T01:16:52","modified_gmt":"2014-02-06T01:16:52","slug":"la-polemica-ley-andaluza-de-la-funcion-social-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.volawyers.com\/es\/la-polemica-ley-andaluza-de-la-funcion-social-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"La pol\u00e9mica ley andaluza de la funci\u00f3n social de la vivienda"},"content":{"rendered":"

\"LuchaLa Junta de Andaluc\u00eda y el Gobierno de Espa\u00f1a han entrado en colisi\u00f3n directa por la aprobaci\u00f3n de una serie de cuerpos legales en la comunidad aut\u00f3noma que inciden en la funci\u00f3n social que ha de tener la vivienda y que se plasman en diversos preceptos que facultan a la Junta de Andaluc\u00eda, por ejemplo, a multar a los propietarios de viviendas vac\u00edas<\/strong> o a los arrendadores que no mantengan los inmuebles en estado \u00f3ptimo de habitabilidad, a crear un registro de viviendas deshabitadas<\/strong>, a requerir informaci\u00f3n a propietarios y empresas suministradoras<\/strong>, o a expropiar temporalmente a los bancos<\/strong> el uso de aquellas propiedades que tras una ejecuci\u00f3n hipotecar\u00eda sus titulares vayan a ser desalojados y corran riesgo de exclusi\u00f3n social.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es la cronolog\u00eda del enfrentamiento?<\/h4>\n

En abril del a\u00f1o pasado la Junta de Andaluc\u00eda aprob\u00f3 su Decreto Ley sobre la Funci\u00f3n Social de la Vivienda pero, tras ser recurrido por el Gobierno de Espa\u00f1a ante el Tribunal Constitucional, su aplicaci\u00f3n qued\u00f3 suspendida. As\u00ed, la Junta de Andaluc\u00eda opt\u00f3 por aprobar el 1 de octubre de 2013 la Ley de medidas para asegurar la funci\u00f3n social de la vivienda, que derogaba el anterior decreto ley, pero en la que se calcaba y ampliaba su contenido, por lo que la reacci\u00f3n del Gobierno central no se hizo esperar. El 18 de diciembre present\u00f3 de nuevo recurso de inconstitucionalidad, que fue admitido a tr\u00e1mite el 14 de enero de 2014, por lo que, de acuerdo con el Art\u00edculo 161.2 de la Constituci\u00f3n, invocado por el Gobierno, la ley qued\u00f3 suspendida de forma cautelar<\/strong>.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 pretende la ley andaluza recurrida por el Gobierno central?<\/h4>\n

En su exposici\u00f3n de motivos empieza invocando la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos, el Pacto Internacional de Derechos Econ\u00f3micos, Sociales y Culturales, y la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, donde de una manera u otra se establece que toda persona tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada<\/strong>.<\/p>\n

Contin\u00faa la Junta argumentando que ese derecho a una vivienda digna y adecuada no deber\u00eda verse limitado por el derecho individual a la propiedad privada<\/strong> que, seg\u00fan la propia constituci\u00f3n, est\u00e1 supeditado a la propia funci\u00f3n social, \u00abpor lo que un uso antisocial no deber\u00eda quedar tutelado por la Constituci\u00f3n\u00bb<\/i>. As\u00ed, la Junta considera que no dar un uso habitacional a las viviendas es hacer un uso \u00abantisocial\u00bb de ellas.<\/p>\n

En el n\u00famero II de la citada Exposici\u00f3n de motivos concreta bastante m\u00e1s cuando dice textualmente: \u00abEntre las distintas formas de desocupaci\u00f3n de viviendas, merece un mayor reproche la del conjunto de viviendas que son propiedad, en sus diferentes formas, de personas jur\u00eddicas<\/strong>, en especial entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gesti\u00f3n de activos, incluidos los procedentes de la reestructuraci\u00f3n bancaria y entidades inmobiliarias, siendo, adem\u00e1s, supuesto de importancia cuantitativa.\u00bb<\/i><\/p>\n

Y sigue: \u00abLa notoriedad de la utilizaci\u00f3n de las viviendas como bien de inversi\u00f3n que se predica en las personas jur\u00eddicas, frente al natural ejercicio del derecho a la vivienda propio de las personas f\u00edsicas, sustancia junto a otros de \u00edndole econ\u00f3mica y social un elemento diferenciador que cualifica el incumplimiento por las personas jur\u00eddicas titulares del deber de dar efectivo destino habitacional a las viviendas.\u00bb<\/i><\/p>\n

Y todo esto lo relaciona con el elevad\u00edsimo parque estimado de vivienda no habitada en Andaluc\u00eda, as\u00ed como el hecho de que sea una de las comunidades con mayor n\u00famero de desahucios y con un porcentaje muy bajo de viviendas arrendadas en comparaci\u00f3n con pa\u00edses de nuestro entorno.<\/p>\n

La soluci\u00f3n que la Junta encuentra para este problema es elaborar un sistema de censo, inspecci\u00f3n y control de aquellas viviendas no arrendadas y que est\u00e9n en manos de personas jur\u00eddicas, con el fin de imponer a sus propietarios sanciones de hasta 9.000 euros por cada vivienda vac\u00eda. Del mismo modo posibilita la expropiaci\u00f3n temporal, por un plazo m\u00e1ximo de tres a\u00f1os, del uso de aquellas viviendas que vayan a ser desahuciadas por ejecuciones hipotecarias, para que las familias afectadas puedan seguir viviendo en ellas siempre que se cumplan una serie de requisitos: que sea vivienda habitual, que no dispongan de ninguna otra, que carezcan de ingresos m\u00ednimos, que haya riesgo de exclusi\u00f3n social, etc.<\/strong><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les son los art\u00edculos recurridos?<\/h4>\n

A) La nueva redacci\u00f3n que la Ley 4\/2013 de 1 de octubre le da en su Art\u00edculo 1 a los siguientes art\u00edculos de la Ley 1\/2010 de 8 de marzo:<\/p>\n

Art\u00edculo 1.3 <\/b>(link<\/a>)<\/strong>
\nEstablece que destinar la vivienda a su uso habitacional es parte del contenido esencial del derecho a la propiedad.<\/p>\n

Art\u00edculo 53.1.a) <\/b>(link<\/a>)
\n<\/strong>Clasifica como infracci\u00f3n muy grave el no dar efectiva habitaci\u00f3n a la vivienda en los t\u00e9rminos establecidos en el Art\u00edculo 25, siempre que el titular de la misma sea una persona jur\u00eddica<\/span>.<\/p>\n

Art\u00edculo 25<\/b> (link<\/a>)
\n<\/strong>Define viviendas deshabitadas<\/strong> como aquellas en disposici\u00f3n f\u00edsica y legal de ser habitadas y que no lo est\u00e9n m\u00e1s de seis meses al a\u00f1o<\/strong>, desde que pudieron ser habitadas (nueva construcci\u00f3n) o desde la \u00faltima vez que lo estuvieron. Se presume que no est\u00e1n habitadas si no tienen contratos de suministro de agua o electricidad o si el consumo es nulo o escaso<\/strong>. Quedan excluidas las viviendas reguladas para uso tur\u00edstico, las que sean propiedad de personas f\u00edsicas para su propio uso y aquellas que se arrienden por temporadas o para el ejercicio de una actividad (industrial, comercial, profesional, educacional, etc.). No habr\u00e1 sanciones para las viviendas deshabitadas cuya titularidad corresponda a personas f\u00edsicas<\/span>.<\/p>\n

B) La disposici\u00f3n adicional primera<\/strong> de la Ley 4\/2013 de 1 de octubre (link<\/a>)
\n<\/strong>Permite a la Junta la expropiaci\u00f3n forzosa por un plazo m\u00e1ximo de tres a\u00f1os del uso de la vivienda objeto de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong> contra deudores o avalistas sin medios econ\u00f3micos u otra vivienda y en riesgo de exclusi\u00f3n social, instado por una entidad financiera, sus filiales inmobiliarias o entidad de gesti\u00f3n de activos.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 argumenta el Gobierno central para recurrir?<\/h4>\n

El Gobierno presenta recurso de inconstitucionalidad contra los art\u00edculos y la disposici\u00f3n adicional antes referidos por las siguientes razones:<\/p>\n

1.- El Gobierno considera que todos los preceptos impugnados infringen el Art\u00edculo 149.1.13 de la Constituci\u00f3n al afectar a la planificaci\u00f3n general de la actividad econ\u00f3mica<\/strong>. Seg\u00fan el Gobierno, las medidas que adopta la ley andaluza ponen en peligro la reestructuraci\u00f3n del sistema financiero y la estabilidad de los bancos, mermando el flujo de cr\u00e9dito y generando inseguridad en el sector, lo que puede afectar a la prima de riesgo y al crecimiento econ\u00f3mico.<\/p>\n

2.- Seg\u00fan el Gobierno, la nueva redacci\u00f3n del Art\u00edculo 1.3 es, adem\u00e1s, inconstitucional, porque define el \u00abcontenido esencial\u00bb del derecho de propiedad privada, lo cual no le compete<\/strong>, porque es precisamente ese contenido esencial el l\u00edmite que el legislador no puede traspasar invocando exigencias de la funci\u00f3n social. Ese contenido esencial emana directamente de la constituci\u00f3n y del TC como int\u00e9rprete de \u00e9sta. La Junta de Andaluc\u00eda no puede definir el contenido esencial del derecho de propiedad privada, desde las competencias sectoriales de vivienda y\/o urbanismo, porque eso afectar\u00eda a la regulaci\u00f3n de las condiciones b\u00e1sicas que garantizan la igualdad de todos los espa\u00f1oles.<\/p>\n

3.- El recurso considera inconstitucional<\/strong> definir \u00ablo que debe entenderse por vivienda deshabitada<\/strong>\u00ab<\/b>, ya que \u00abse articula un sistema de presunciones legales e indicios dotados de valor probatorio contrarios al principio de presunci\u00f3n de inocencia\u00bb, recogido en el Art\u00edculo 25 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

4.- Por otro lado, considera que no est\u00e1 suficientemente acreditado<\/strong> que el propietario de una vivienda deshabitada haya contado con las circunstancias y ofertas m\u00ednimamente razonables para poder alquilar<\/strong>, como para que se le puedan imponer las sanciones<\/strong> que establece la ley por tener el inmueble vac\u00edo.<\/p>\n

5.- Tambi\u00e9n califica de arbitraria la discriminaci\u00f3n entre propietarios de viviendas<\/strong> incursas en procedimientos de desahucio, porque solamente se expropia el derecho de uso de la vivienda a determinados propietarios, con lo que se vulnera el principio de igualdad y no discriminaci\u00f3n.<\/p>\n

Consideraciones sobre ambas posiciones<\/h4>\n

Es obvio que aqu\u00ed no se discute exclusivamente un tema jur\u00eddico, como tampoco se limita el enfrentamiento a una diferencia de concepciones econ\u00f3micas o sociales, sino que hay adem\u00e1s de eso otros factores que est\u00e1n m\u00e1s cerca de la oportunidad pol\u00edtica, los posibles r\u00e9ditos electorales o el desgaste medi\u00e1tico del oponente<\/strong>. La Junta nos presenta a un Gobierno reaccionario, al servicio de las entidades financieras y los poderes econ\u00f3micos y ajeno al dolor de las familias con menos recursos. El Gobierno por otro lado nos dibuja una Junta de Andaluc\u00eda desleal, revolucionaria y secuestrada por sus pactos de gobierno con los comunistas que pretende hundir la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica con medidas casi subversivas que atacan el derecho a la propiedad privada. Obviamente, la realidad fuera de la trinchera pol\u00edtica no es una ni otra. Vamos por partes:<\/p>\n

Independientemente de lo que en su d\u00eda considere y decida el Tribunal Constitucional, la Junta de Andaluc\u00eda tiene, de partida, ganada la batalla medi\u00e1tica y de opini\u00f3n en cuanto a la disposici\u00f3n adicional primera y la posibilidad de expropiar temporalmente (el uso que no la propiedad) de las viviendas que vayan a ser desahuciadas por una ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>. Obviamente todos tendemos a ponernos del lado del m\u00e1s d\u00e9bil y adem\u00e1s, no pocos culpan a las entidades financieras de gran parte de la crisis econ\u00f3mica mundial, as\u00ed que en este tema no es de extra\u00f1ar que los bancos no encuentren demasiados aliados. El razonamiento del recurso del Gobierno en este punto, en cuanto a que evitar los desahucios (que cumplan los requisitos de la ley andaluza) por un periodo m\u00e1ximo de 3 a\u00f1os puede dinamitar la viabilidad de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica, secar el flujo de cr\u00e9dito, disparar la prima de riesgo, etc., parece bastante exagerado, especialmente si se tiene en cuenta que una normativa muy similar est\u00e1 vigente en Catalu\u00f1a y no parece que se haya hundido el sistema.<\/p>\n

Por contra, en lo referente al Art\u00edculo 1 y a la nueva redacci\u00f3n de ciertos art\u00edculos de la Ley 1\/2010 de 8 de marzo, son precisas otras consideraciones. La primera es que, curiosamente, de cara a la opini\u00f3n p\u00fablica y al tratamiento medi\u00e1tico de este conflicto, esto ha quedado en un discret\u00edsimo (casi inexistente) segundo plano. La Junta de Andaluc\u00eda, de manera consciente o no, ha estado h\u00e1bil para colocar la idea de las expropiaciones temporales a los bancos en el epicentro de la discusi\u00f3n, ya que ah\u00ed es m\u00e1s f\u00e1cil recibir el apoyo social en el papel de palad\u00edn de los desfavorecidos frente a los abusos de poderes econ\u00f3micos protegidos por el Gobierno central<\/strong>.<\/p>\n

Pero esos art\u00edculos tienen algunas zonas grises de complicado encaje, sobre las que, o bien el legislador andaluz no se ha detenido todo lo que debiera, o directamente ha legislado sobre la propiedad privada desde unas concepciones de partida que quiz\u00e1s no puedan entender su esencia.<\/p>\n

Ya en la exposici\u00f3n de motivos hay algunas manifestaciones que muestran cierto manique\u00edsmo y simplicidad en la forma de entender las personas jur\u00eddicas que parecen tener los responsables de la Ley, como, por ejemplo, considerar que merece un mayor reproche la desocupaci\u00f3n de viviendas que son propiedad de personas jur\u00eddicas, dado que \u00e9stas s\u00f3lo las utilizan como inversi\u00f3n, a diferencia de las personas f\u00edsicas que naturalmente ejercen su derecho a la vivienda. \u00bfEs esto as\u00ed? \u00bfRealmente todas las viviendas a nombre de personas jur\u00eddicas pertenecen a entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gesti\u00f3n de activos y entidades inmobiliarias? Y por contra, \u00bfest\u00e1n todas las viviendas a nombre de personas f\u00edsicas ocupadas por sus titulares para ejercer su derecho a la vivienda?<\/p>\n

La respuesta es obviamente NO. Independientemente de que no hay nada perverso en que los bancos puedan ejercitar sus garant\u00edas hipotecarias o las inmobiliarias tener viviendas inmovilizadas en su patrimonio, hay multitud de personas f\u00edsicas que en su d\u00eda gestionaron la compra de su vivienda a trav\u00e9s de una persona jur\u00eddica de su propiedad, algo perfectamente legal, y que puede tener infinidad de razones de \u00edndole tributario, econ\u00f3mico o legal. Del mismo modo hay un n\u00famero de personas f\u00edsicas que pueden tener numerosas propiedades a su nombre y no utilizarlas como vivienda.<\/p>\n

Aparte de los ciudadanos espa\u00f1oles que hayan podido comprar un inmueble a nombre de una sociedad participada \u00edntegramente por ellos, la Junta no parece ser consciente de que hay un grand\u00edsimo n\u00famero de propietarios de viviendas que no son espa\u00f1oles y que en algunos de los pa\u00edses de origen de esos propietarios la compra de inmuebles a trav\u00e9s de personas jur\u00eddicas, con o sin actividad econ\u00f3mica m\u00e1s all\u00e1 de la tenencia de los t\u00edtulos, es una pr\u00e1ctica muy extendida, por tradici\u00f3n, por motivos de eficiencia fiscal, por razones de agilidad en el tr\u00e1fico de patrimonios familiares, etc. Esas personas que pueden haber usado una sociedad espa\u00f1ola o una sociedad de su pa\u00eds de origen para la compra, en la inmensa mayor\u00eda de los casos no se diferencian en nada de aquellos que adquirieron la vivienda en su propio nombre, es decir, usan la vivienda para su uso, recreo y descanso, con mayor o menor frecuencia. \u00bfConsidera la Junta que por el mero hecho de adquirir la propiedad a trav\u00e9s de una compa\u00f1\u00eda (algo total y absolutamente legal) ya se est\u00e1 incumpliendo la funci\u00f3n social que se requiere? \u00bfEst\u00e1n obligados esos adquirentes de propiedades a nombre de compa\u00f1\u00edas a mantener las viviendas ocupadas m\u00e1s de seis meses al a\u00f1o bajo riesgo de sanci\u00f3n en caso de no hacerlo? \u00bfPiensa La Junta que las personas f\u00edsicas que adquieren propiedades no invierten en ellas sino que solo residen en las mismas?<\/strong><\/p>\n

Si la Junta de Andaluc\u00eda quer\u00eda delimitar el contenido de la ley exclusivamente a las viviendas en manos de entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gesti\u00f3n de activos y entidades inmobiliarias, por ser \u00e9stas cuantitativamente las que conforman el grueso de las estad\u00edsticas de viviendas desocupadas, ha dejado pasar una oportunidad fant\u00e1stica de especificarlo. Pero la ley, hoy por hoy y con la redacci\u00f3n actual, incluye en el mismo saco a todas las personas jur\u00eddicas sin distinci\u00f3n.<\/p>\n

Considero que el objetivo de la Junta no son quienes compran una vivienda por medio de una sociedad y le dan el mismo uso que le dar\u00eda quien la registra a su nombre, pero a\u00fan as\u00ed la ley no hace distinci\u00f3n alguna, por lo que no deja de ser una mera suposici\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n parece desproporcionado y m\u00e1s propio de una sociedad policial que de una sociedad en la que se trata de asegurar el derecho a la protecci\u00f3n de los datos privados de sus ciudadanos, que se articule un sistema de control, investigaci\u00f3n y polic\u00eda que recaba informaci\u00f3n de los ciudadanos, las compa\u00f1\u00edas suministradoras, los Ayuntamientos y las entidades financieras, de gesti\u00f3n de activos e inmobiliarias, sobre el uso que se le da a los bienes inmuebles propiedad de cada uno.<\/p>\n

Por el momento y a falta de que se resuelva el recurso presentado ante el Tribunal Constitucional, no deber\u00edamos obviar este tema cuando asesoremos a clientes extranjeros que pretendan comprar su propiedad en Andaluc\u00eda a trav\u00e9s de una sociedad<\/strong>.<\/p>\n

Este procedimiento se ha convertido en algo bastante com\u00fan en los \u00faltimos tiempos debido principalmente a:<\/p>\n

    \n
  • La desaparici\u00f3n del gravamen especial del 3% (salvo para sociedades residentes en para\u00edsos fiscales) y por tanto las obligaciones declarativas anuales de la residencia fiscal efectiva de la compa\u00f1\u00eda y los accionistas.<\/li>\n<\/ul>\n
      \n
    • Que el uso de la vivienda adquirida a nombre de una compa\u00f1\u00eda por parte de los administradores o accionistas no tributa ya como prestaci\u00f3n en especie en algunos pa\u00edses como el Reino Unido y que en otros pa\u00edses supone un coste asumible.<\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      • Que el ahorro fiscal que puede entra\u00f1ar la compra de una vivienda de cierto valor a nombre de una compa\u00f1\u00eda extranjera puede ser considerable, sobre todo teniendo en cuenta que estas sociedades no tributan en Espa\u00f1a por el Impuesto sobre la Renta y el Patrimonio, como s\u00ed hacen las personas f\u00edsicas. Existen tambi\u00e9n algunas consideraciones a tener en cuenta en lo referente al pago del Impuesto de Sucesiones en Espa\u00f1a, pero que por su complejidad analizaremos en otra ocasi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

        Luis M. Vicente Burgos
        \nVICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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